驗屋｜新成屋與中古屋要驗什麼、怎麼安排

驗屋是在交屋前後，對房子的結構、防水、門窗、水電、地坪與牆面做一次完整檢查，把瑕疵記錄下來，請建商或賣方在保固期內修繕。很多問題在裝潢後就被木作、櫃體蓋住，等發現時要拆除重做，成本與麻煩都大很多，所以驗屋是裝修前最值得花時間做的一步。

新成屋、預售屋與中古屋的驗屋重點並不相同，責任歸屬與能要求的範圍也不一樣。以下整理各類房屋的驗屋重點、該準備什麼、哪些項目一定要看，以及驗出問題後怎麼處理。

驗屋是什麼？新成屋、預售屋與中古屋重點不同

預售屋與新成屋的重點在「施工品質」與「是否符合約定」，發現的瑕疵通常可以請建商修繕；中古屋則重在「屋況」，很多問題是時間累積的老化，修繕責任要看買賣契約怎麼寫，所以在簽約前看屋時就要特別仔細。

驗屋前的準備與常用工具

驗屋前最好先拿到平面圖、合約附件的建材設備表，以及客變確認圖，對照現場是否一致。常用的工具包括：手電筒、捲尺、水平尺、空鼓錘、插座檢測器、膠帶與便利貼、手機拍照，以及一瓶水或水桶用來測試排水。

如果是預售屋，記得把客變過程中與建商往來的確認單、變更圖一併帶到現場，逐項對照插座、給排水、隔間位置是否依照變更施作。新成屋也可以先向建商索取水電配管圖，日後裝修鑽孔時才知道哪裡埋了管線。

時間上，建議安排白天、光線充足的時段，並預留足夠的時間逐一檢查，一間三十坪左右的房子，仔細驗完通常需要半天。每一項要檢查什麼、怎麼記錄，可以參考驗屋清單的完整項目，列印出來帶到現場逐項勾選。

新成屋驗屋的檢查重點

• 地坪：用空鼓錘輕敲地磚，聽是否有空心聲；檢查磁磚有沒有裂紋、缺角、高低差與填縫不均。
• 牆面與天花板：在側光下看油漆是否平整，有沒有裂縫、水漬或色差；天花板角落有無滲水痕跡。
• 門窗：每一扇門窗都開關幾次，確認順暢、鎖具正常；窗框周邊的矽利康是否完整，必要時做淋水測試。
• 給排水：每個水龍頭開水看水壓與水質，浴室、陽台、廚房的排水孔倒水測試排水速度與是否回堵。
• 電力：用插座檢測器測試每個插座，確認開關與燈具對應，配電箱的迴路標示是否清楚。
• 設備：對照設備表確認廚具、衛浴設備、對講機等品牌型號與數量。
• 浴室洩水：倒水觀察地面是否往排水孔流，有沒有積水。

此外，陽台與露台的洩水坡度、落水頭是否通暢，冷氣管線預留孔的位置與封口，以及公設的電梯、梯廳與停車位，也都在檢查範圍內。檢查時不必急著當場爭論，把問題清楚記錄下來，交給建商統一處理比較有效率。

中古屋驗屋的檢查重點

中古屋的問題多半藏在「看不到的地方」。看屋時要特別注意：天花板與牆角有沒有水漬、壁癌或重新粉刷的痕跡；窗戶下方與浴室隔壁牆面是否有起泡；樑柱有沒有明顯裂縫或鋼筋外露；給水管是否還是舊式鐵管，打開水龍頭出水是否偏黃；電箱是否老舊，迴路數量夠不夠現代家電使用。

也要確認有沒有頂樓加蓋、陽台外推等增建，以及增建的合法性與漏水狀況。如果賣方剛重新油漆過，更要多問幾句，因為新油漆可能遮蓋了壁癌或滲水痕跡。下雨後再去看一次屋，往往能發現晴天看不到的問題。

中古屋驗屋發現的問題，常常不是「能不能修」，而是「要花多少力氣修」。例如浴室漏水可能牽涉重做防水、外牆滲水可能需要管委會同意施工，這些都會影響後續的裝修預算與時程，最好在議價或簽約前就納入考量。

自己驗還是找專業：差別與判斷方式

自己驗屋的好處是可以慢慢看、熟悉自己的房子，對於油漆、磁磚、門窗這類表面問題，只要依照清單仔細檢查，多數屋主都能發現。專業驗屋則會使用紅外線熱像儀、含水率計、水平儀等設備，檢查管線滲漏、牆內潮濕、地坪水平度等肉眼難以判斷的項目，並出具完整的報告，作為與建商溝通的依據。

房屋總價高、屋齡較長，或是自己沒有時間與經驗時，請專業驗屋比較安心。怎麼挑選驗屋單位、要問哪些問題，可以參考驗屋公司的挑選重點。若是交屋時仍未做地坪與牆面的毛胚屋，檢查重點又有所不同，可以看毛胚屋驗屋的說明。

驗出問題怎麼辦：紀錄、複驗與保固

1. 詳細記錄：每個瑕疵貼上便利貼標示位置，拍下近照與遠照，整理成一份清單。
2. 提交修繕：將清單交給建商或賣方，約定修繕完成的時間。
3. 複驗：修繕完成後逐項確認，未改善的項目再次列出。
4. 確認保固：了解結構、防水與設備的保固範圍與期限，保留相關文件。

新竹、竹北近年新成屋與預售屋交屋量大，同一時期很多住戶一起驗屋，建商的修繕排程可能較長，建議提早預約、保留書面紀錄。預售屋若有客變，驗屋時要對照客變圖確認每一項是否落實，新竹預售屋客變後的驗屋對照有相關說明；交屋後準備進入裝修的屋主，則可以參考新竹新成屋裝潢前的規劃順序，把驗屋發現的問題與裝修工程一起安排。

彙禾設計如何協助屋主驗屋與裝修銜接

彙禾設計的工作室在竹北，服務新竹、竹北，也承接桃園、台中的跨區案件。若屋主在交屋前就與我們洽談裝修，我們會在丈量時一併留意地坪、門窗、防水與水電的狀況，把發現的問題提供給屋主作為向建商反映的參考。

裝修規劃時，會把驗屋發現且尚未修繕完成的項目列入考量，安排在裝修工程開始前處理，避免問題被櫃體與木作蓋住。中古屋則會在拆除後再做一次屋況確認，若發現新的漏水或管線問題，先說明處理方式並書面確認，再進入後續工程。