驗屋清單：依空間逐項檢查的完整表格

驗屋清單最好的用法，是照「空間」走，而不是照「工種」想。屋主到現場很容易被大問題吸走注意力，例如牆上一道裂縫，結果陽台排水、插座極性、窗戶鎖點全都沒看。把清單按玄關、客廳、臥室、廚房、浴室、陽台的順序排好，每個空間固定檢查同樣幾件事，一圈走完就不會漏。

下面這份驗屋清單分成事前準備、各空間檢查項目、水電測試與紀錄方式，新成屋、預售屋交屋都能用；中古屋則可以加上漏水與管線老化的觀察項目一起看。

驗屋清單第一步：文件與工具準備

到現場前先把文件備齊，驗屋時才有比對依據，不然只能憑感覺說「好像怪怪的」。

• 文件：買賣合約、平面圖（含客變圖）、建材設備表、客變確認單、管線配置圖（若建商有提供）。
• 量測工具：捲尺、水平尺或雷射水平儀、直角尺。
• 測試工具：插座測試器、手電筒、小球或彈珠（測排水坡度）、空心磚敲擊棒或硬幣。
• 紀錄工具：手機拍照、紙膠帶（標記瑕疵位置）、簽字筆、平面圖影本。

紙膠帶很好用：發現問題就貼一段、寫上編號，拍照時把膠帶一起入鏡，之後對照清單編號，建商修繕時也找得到位置。

門窗與玄關：先檢查每天會開關的東西

檢查項目	怎麼檢查	常見問題
大門	開關數次、上鎖、檢查門弓器	門扇摩擦地面、關門回彈不順
室內門	開到底、關到底，看門縫是否均勻	門扇歪斜、鎖舌對不準
鋁窗	每扇都開關、上鎖，看紗窗是否完整	滑輪卡頓、鎖點無法扣上
窗框四周	看矽利康是否連續，內側牆面有無水漬	填縫斷裂、窗角滲水痕
玻璃	斜著光線看刮痕、確認是否為合約規格	刮傷、膠合或強化標示不符

窗框是台灣房子最常滲水的位置之一，尤其新竹風大，颱風季或東北季風期間雨水常被吹進縫隙。驗屋時窗框四周的牆面要特別仔細看，若能在下雨後再看一次更準。

除了開關順不順，也要留意門窗的聲音。關窗時有明顯撞擊聲，或鎖點要用力才扣得上，代表窗扇與窗框對位不準，長期下來氣密條會磨損，隔音與防風效果都會打折。紗窗也是常被忽略的項目，拉動時看是否脫軌、紗網有無破洞，交屋後才發現，往往會被認定為使用造成的損壞。

牆面、天花板與地坪：看平整，也要聽聲音

• 牆面：用手電筒貼著牆面打側光，凹凸與批土不平會很明顯；檢查有無裂縫、油漆色差、髒污。
• 天花板：留意角落是否有水漬或黃斑，那可能是樓上管線的痕跡。
• 地磚：用敲擊棒或硬幣輕敲，聲音空空的代表膨拱或空心，大面積空心日後可能隆起；同時看磁磚縫是否對齊、有無破角。
• 木地板：走一圈聽有無異音，看踢腳板是否密合。
• 水平與直角：用水平儀抽查地面，用直角尺量牆角，偏差過大會影響之後做系統櫃。

毛胚交屋的狀況和精裝交屋不同，牆面與地面還沒做完面材，檢查重點會放在結構裂縫、樓板平整與管線預留，可以另外參考毛胚屋驗屋檢查表。

水電與設備：每個出口都要實際測試

水電是驗屋清單裡最容易被跳過、但入住後最麻煩的部分，因為管線都藏在牆裡。建議每一個點都實際操作，不要抽查。

項目	測試方法	合格的狀態
插座	插座測試器逐一插測	燈號顯示接線正確、有接地
開關	每個開關切換，確認對應燈具	迴路標示與實際一致
配電箱	打開看迴路標示，測試漏電斷路器	標示清楚、測試鈕能跳脫
給水	冷熱水都開，觀察水壓與熱水出水時間	水壓穩定、無異色
排水	水槽、臉盆、地排各放水數分鐘	排水順暢、無回堵或異味
弱電	網路孔、電視孔、對講機	能連線、對講有聲音影像

測插座時記得確認廚房、浴室、陽台這些用水區的插座，是否接在有漏電保護的迴路上；冷氣專用插座也要核對位置是否與客變圖一致。熱水器若是建商附的，請實際通電或點火，確認從開水到出熱水的等待時間合理。如果建商有提供管線配置圖，可以順手比對牆內走管位置，日後在牆上鑽孔掛櫃子時比較安全。

浴室、廚房與陽台：用水區的加強項目

用水區的問題通常和防水、坡度有關，修起來牽涉泥作，最好交屋時就發現。

• 地面洩水：在浴室與陽台倒水或放彈珠，看水是否流向排水孔，有沒有積在角落。
• 淋浴區與門檻：看門檻內外有無擋水設計，淋浴拉門的矽利康是否連續。
• 馬桶與臉盆：沖水數次，看底座周圍有無滲水，臉盆下方管線接頭是否乾燥。
• 廚具：抽屜、門片、五金開關順暢，檯面接縫與水槽四周的填膠。
• 排風與抽油煙機：實際開機，確認有抽風、排風管有接到外面。
• 陽台：排水孔數量與位置、欄杆是否穩固、洗衣機給排水與插座位置。

若是社區大樓，順便核對自己的汽機車停車位尺寸與編號是否與合約相符，信箱、門禁卡、遙控器的數量也要點交清楚，這些小東西事後追討反而麻煩。

發現問題後怎麼記錄與追蹤

驗屋清單不是走完就結束，後續追蹤同樣重要。建議做法是：

1. 每個瑕疵貼紙膠帶編號，拍近照與遠照各一張，遠照要看得出位置。
2. 整理成一張表：編號、空間、問題描述、照片、建議處理方式。
3. 交給建商或屋主代表，約定修繕完成日期與複驗日期。
4. 複驗時用同一份清單逐項打勾，未完成的留下書面紀錄。

另外，建議把清單上的問題分成「交屋前必須修好」與「入住後可以處理」兩類。影響安全、會漏水、無法使用的放第一類，例如插座接線錯誤、排水回堵；表面刮痕、油漆補色可以放第二類。這樣溝通時重點清楚，不會為了小問題拖延交屋，卻讓大問題被輕輕帶過。

驗屋流程中的時間安排、陪同人員和溝通技巧，屬於另一個層次的問題，可以延伸閱讀驗屋注意事項，把清單和流程一起準備。

彙禾設計在交屋與裝潢銜接上的協助

很多屋主驗完屋，下一步就是裝潢；這時驗屋紀錄其實是裝潢規劃的重要資料。彙禾設計工作室在竹北，服務新竹與竹北，也承接桃園、台中的跨區案件。屋主若在交屋前後找我們規劃，丈量時會一起看驗屋時發現的問題，例如地面水平偏差會影響系統櫃與地板的做法，窗框滲水要先修好才能做窗簾盒與木作。若是預售屋，客變階段就可以先把插座、給排水位置確認好，減少交屋後再改的工程，相關做法可參考新竹預售屋客變時的配置檢查。竹北不少新成屋屋主是竹科通勤族，平日不方便到場，我們也會把驗屋問題與裝潢工項整理在同一份清單，讓竹北新屋入住前的居家裝潢可以接著順利進行。